سلام نو _ سرویس عمومی: دعاوی تخلیه از معروف‌ترین دعاوی در دادگاه های حقوقی می باشد تا جایی که حدود ۳۰ الی ۴۰% از دعاوی حقوقی مطرح در دادگاه های حقوقی را در دعوی تخلیه ملک مسکونی استیجاری و سایر دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر تشکیل میدهد. دعاوی تخلیه ملک ناشی از روابط استیجاری است، یعنی وقتی دعوی تخلیه مطرح می‌شود قاضی باید به دنبال احراز رابطه استیجاری بین طرفین باشد.
عده‌ای از افراد دارای واحدهای آپارتمانی یا محل های تجاری هستند و بنا بر عدم نیاز طی قراردادی به صورت کوتاه مدت یا بلند مدت آن را به اشخاص دیگر اجاره میدهند. موجر انتظار دارد که مستاجر در مدت قرارداد اجاره بهای محل استیجاری را سر موقع پرداخت کند و پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید مدت آن محل را تخلیه و در اختیار موجر یا همان صاحب ملک قرار دهد.
بیشتر بخوانید:
پرداخت وام مسکن یک میلیارد تومانی برای این افراد + نحوه و شرایط دریافت
پرداخت وام فوری ۲۰۰ میلیون تومانی با افتتاح حساب
گاهی اوقات مستاجر به دلایلی مانند عدم قدرت مالی یا اختلاف حساب با صاحب ملک از تخلیه محل اجاره ای در پایان مدت قرارداد خودداری می کند که در این صورت موجر ناگزیر از طرح دعوا در مراجع قضایی مثل دادگاه و یا شوراهای حل اختلاف برای تخلیه آن محل می‌شود.
اگر میخواهید در پایان مدت اجاره دردسر زیادی برای تخلیه ملکی که اجاره داده اید نکشید تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
همه چیز درباره حقوق موجر و مستأجر + فیلم
قوانین جاری برای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری
در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند.
قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال های ۳۹، ۵۶، ۶۲ و ۷۶ و نیز آیین نامه های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه.دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.
طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.
دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.
عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد اجاره موجب بطلان این قرارداد است.
نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.
بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.
اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.
درخواست تخلیه ملک و نحوه تنظیم کردن تنظیم اجاره نامه
در حالت عادی اگر موجر مالک محله استیجاری باشد خودش و یا وکیل او می‌تواند برای تخلیه از طریق اجرای ثبت و یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند. اما اگر موجر خودش مالک رسمی محل استیجاری نباشد و به عبارتی مستاجر اول باشد و با توجه به شرط مندرج در اجاره نامه حق اجاره دادن آن محل را به غیر داشته باشد، او نیز با اثبات رابطه استیجاری با مستاجر دوم یعنی ارائه اجاره نامه می تواند اقدام به تخلیه آن محل کند. برای اقدام به تخلیه محل استیجاری مالکیت محل شرط نیست بلکه مالکیت منافع شرکت است.
ضمن اینکه منظور از وکیل کسانی هستند که دارای پروانه دائمی وکالت بوده و به اصطلاح وکیل پایه یک دادگستری می باشند. لذا با وکالت محضری صادره از سوی دفترخانه اسناد رسمی نمیتوان به کسی وکالت داد تا از جانب شما در شورای حل اختلاف اقدام به ارائه درخواست تخلیه نماید.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شرایط و ضوابطی از نظر شکلی و ظاهری برای تنظیم اجاره نامه در نظر گرفته شده است. در ماده ۳ این قانون شرط استفاده از ویژگی تخلیه فوری پس از پایان مدت اجاره منوط به رعایت این شرایط است. بنابراین هر نوشته تحت عنوان اجاره نامه یا قرارداد اجاره نمی تواند به عنوان اجاره نامه عادی پیوست درخواست دستور تخلیه اماکن استیجاری قرار بگیرد تا بتوان از طریق شورای حل اختلاف در ۷ روز ملک را تخلیه نمود.
چرا که با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸ اجاره نامه کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، اداری، آموزشی و غیره را می‌توان یکی از دو شیوه رسمی و یا عادی منعقد نمود که در قوانین مربوط به هر یک از آنها شرایطی از نظر تنظیم شکلی و از نظر اجرایی یعنی تخلیه پیش‌بینی شده است.
نظرات