کارشناسان املاک باعث ثبات بازار می‌شوند / پولی که از بازار مسکن خارج شود به سمت تولید نمی‌رود

سلام نو – سرویس اقتصادی: این روزها همه‌جا حرف از قانون مالیات بر عایدی سرمایه است، قانونی که به گفته حامیانش در مجلس قرار است برود سراغ «دانه‌درشت‌ها» و از «ورودهای سوداگرانه» به بازارهایی مثل خودرو، طلا و مسکن مالیات بگیرد.

غالباً هدف از این نوع مالیات، تنظیم فعالیت بخش‌های مختلف اقتصادی، محدود کردن سوداگری از بازار کالاهای سرمایه‌ای، افزایش منابع درآمدی دولت، ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فاصله طبقاتی ذکر می‌شود، اما این روزها حامیان این قانون مهار تورم و هدایت سرمایه‌ها به سمت بخش‌های تولیدی را از اولویت‌های اساسی خود  می‌دانند.

واقعاً چنین می‌شود؟ آیا چنین قانونی می‌تواند علاقه‌مندان حوزه ملک را به سرمایه‌گذاری دیگری علاقه‌مند کند؟ سعید زمانی، کارشناس بازار املاک، در گفت‌وگو با سلام نو تأکید می‌کند که این قانون در بهترین شکل خود باز هم اهداف مدنظر حامیانش را محقق نمی‌کند.

وی با نقد نگاه حاکم بر چنین قوانینی می‌گوید: ریشه چنین قانون‌هایی در این است که حامیان آن فکر می‌کنند سوداگری یا دلالی ریشه افزایش قیمت‌ها است. ما می‌بینیم که مدافعین این قانون در سخنان خود مدام تکرار می‌کنند که با این قانون دست دلال‌ها را می‌بندیم و به یک درصد سرمایه‌گذار در این بازارها فشار می‌آوریم و در نهایت تورم را مهار و تولید را زنده می‌کنیم.

این کارشناس بازار املاک با اشاره به مسیری که سرمایه در بازار طی می‌کند، می‌گوید: هدف طراحان و حامیان خیرخواه این قانون این است که سرمایه‌های موجود در بازاری مثل مسکن را به سمت تولید و خدمات ببرند، اما توجه نمی‌کنند پولی وارد بازار مسکن، طلا و رمزارز می‌شود که از بازار تولید و خدمات فرار کرده است. اگر فضایی بود که سرمایه در بازار تولید و خدمات سودده باشد، هیچ‌گاه این پول‌ها سمت مسکن نمی‌آمدند چون بازار مسکن به طور معمول سود عجیب‌وغریبی ندارد.

زمانی با تأکید بر اینکه وقتی اوضاع تورم این چنین است و بازار تولید و خدمات، دستوری قیمت‌گذاری می‌شود سرمایه‌گذار مجبور می‌شود پول را به بازاری مثل مسکن بیاورد، می‌گوید: به نظر من اجرای آن چه این روزها گفته می‌شود یکی از بزرگ‌ترین گام‌ها علیه سرمایه‌گذاری در کشور است.

این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه پولی که از بازار مسکن و طلا و ارز دیجیتال خارج شود به‌هیچ‌وجه وارد بازار تولید و خدمات نمی‌شود، گفت: پیش‌بینی من این است که این پول‌ها به دو راه متفاوت بروند. بخشی از این پول می‌تواند با خروج از کشور در بازار املاک کشورهایی مثل ترکیه سرمایه‌گذاری شود و بخشی دیگری هم با خروج از دایره ره‌گیری دولت به صورت غیررسمی و به شکل طلا، ارز دیجیتال یا حتی خرید و فروش ملک با سند عادی مبایعه نامه و قولنامه مبادله ‌شود.

وی ادامه داد: سند عادی بدون کد رهگیری هم قانونی است و هم دولت را با مشکل ره‌گیری پول و مبادلات مسکن روبه‌رو می‌کند. این اتفاق بسیار ناخوشایند است چون رواج کد رهگیر باعث شده مشکلات و کلاهبرداری‌هایی مثل فروش یک واحد به چند نفر بسیار کم شود، اما با این قانون تمام آن مشکلات زنده می‌شود. چون معامله گران بازار املاک حاضر نمی‌شوند قرارداد خود را در سامانه املاک کشور ثبت کنند.

زمانی در پاسخ به این پرسش که آیا این قانون واقعاً شامل ۱ درصد از خانواده‌ها می‌شود، گفت: بله. ۹۹ درصد خانواده‌ها کمتر از ۴ ملک دارند، اما سوال مهم این جا است که چه کسانی بیش از ۴ ملک دارند؟ سرمایه‌گذاران بزرگ بازار مسکن. در خطر قرار گرفتن سرمایه این گروه می‌تواند باعث افزایش قیمت، افزایش نقدینگی و افزایش تورم شود. البته متأسفانه اقتصاددانان حامی این طرح قبول ندارند که نقدینگی می‌تواند عامل تورم باشد در مواردی نیز حرف شان صحیح است اما مساله هدایت این نقدینگی است. این در حالی است که ما بارها دیده‌ایم پول سرگردان در بازار می‌تواند باعث تورم عظیم بازارهای مختلف و آشفتگی آن‌ها شود.

وی واکنش سرمایه‌گذار به این قانون در بخش مسکن را به هر شکل آسیب‌زا دانست و گفت: این ۱ درصد سرمایه‌گذار، که بسیاری از آن‌ها دولتی و شبه‌دولتی هستند، یا قیمت املاک را افزایش می‌دهند یا با واگذاری ملک و نقد کردن پول خود، باعث افزایش نقدینگی می‌شوند.

این کارشناس املاک ادامه داد: در نهایت به نظر من خیلی بعید است مجلس بتواند به هدف خود که حمایت از تولید است برسد و این طرح به تورم بالا منجر می‌شود، مگر اینکه این ماده قانونی که قرار است به عنوان یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم افزوده شود نیز مثل بسیاری از قوانین بخش مالیات، ناقص اجرا شود. در این صورت تاثیرات احتمالی آن برای مردم واضح نخواهد بود.

زمانی در واکنش به غیرمولد دانستن بازار مسکن - یا حداقل بخشی از آن - گفت: مسکن چند بخش دارد. یکی بخش تولید است که عده‌ای سرمایه‌گذار با گذاشتن پول اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. بخش دیگر جایی است که صاحبان خانه ملک خود را اجاره می‌دهند و ملک به عنوان یک کالای مصرفی ارائه می‌شود. این دو بخش در ایران و جهان بخشی از تولید ناخالص ملی و کاملاً مولد است. دفاتر املاک نیز کار بازاریابی و فروش ملک را انجام می‌دهند که این نیز بخشی از فرآیند تولید و ارائه مسکن است.

وی ادامه داد: تنها بخشی که می‌توانند به آن برچسب غیرمولد بزنند فعالیت معامله‌گران در بازار است. در این بخش معامله‌گر، ملکی را مثلاً  ۱ میلیارد خریده و ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون می‌فروشد. روشن است که سود می‌کند. اما آیا معامله گران در بازارهای مالی سوداگر و بی اهمیت هستند؟

این کارشناس بازار املاک با اشاره به بازار بورس گفت: شما به بازار بورس نگاه کنید، در این بازار معامله‌گرها یا همان تریدرها معامله می‌کنند تا ارزش سهام حفظ شود. نقش معامله‌گر در بازار املاک هم حفظ ارزش املاک است تا هر وقت که مردم خواستند بتوانند ملک خود را نقد کنند. در نتیجه معامله‌گران باعث امنیت و تعدیل بازار هستند، چون بازار بدون معامله‌گر دچار نوسان دائمی است و هیچ‌گاه متوازن نیست.

زمانی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذار و معامله‌گر مسکن مانند اهالی بورس و سهام داران قابل احترام هستند، گفت: معامله‌گران مشکل مسکن ما نیستند، بلکه مشکل در کمبود تولید است. امروز دهه شصتی‌ها یا تشکیل خانواده داده یا به شکل مجرد دنبال خانه هستند، پس تنها راه‌حل مشکل قیمت مسکن افزایش تولید است. البته مسائلی مانند کاهش ارزش پول ملی هم مطرح است که معامله‌گر و کلیت بازار مسکن در آن دخالتی ندارد. من این مسئله که بازار کالاهای سرمایه‌ای را بر معامله گران نا امن کنیم، خطری بزرگ برای اقتصاد ایران می‌دانم، به خصوص تا روزی که با سیاست گذاری اشتباهی مثل قیمت گذاری دستوری، بازار تولید و خدمات را برای سرمایه گذار غیر جذاب کرده ایم.